Výpočet prodejní ceny nemovitosti podle výnosů

Výpočet prodejní ceny nemovitosti podle výnosů pomůže určit prodejní cenu nemovitosti podle pravidelných ročních výnosů, které přináší její pronájem. Typicky půjde o prodej bytu, domu, garáže, ...

Metoda výnosového ocenění s trvalým výnosem je hodnocení budoucích zisků a jejich porovnání s možností uložení peněz do peněžního ústavu na úrok, přitom čisté výnosy jsou trvalé a konstantní. Výsledná cena tak určuje sumu peněz, která pokud bude uložená v peněžním ústavu, zabezpečí roční (věčnou) rentu ve výšce čistých výnosů.

Příklad:

Pepa pronajímá dům se dvěma byty, dvěma garážemi a velkou zahradou. Měsíční nájemné za byt je 12 000,00 CZK. Měsíční nájemné za garáž je 2 000,00 CZK. Měsíční nájemné za zahradu je 1 000,00 CZK.

Pepa platí ročně daň z nemovitosti ve výši 261,00 CZK, pojištění ve výši 2 000,00 CZK, za správu nemovitosti 4 000,00 CZK. Reprodukční pořizovací cenu odhadl na 2 400 000,00 CZK a na údržbu dává 0,75 % z reprodukční ceny. Hodnotu nemovitosti pro amortizaci odhadl na 2 000 000,00 CZK, amortizovat bude 24 let při úrokové míře 4 %.

• Celkové pravidelné roční výnosy jsou 180 000,00 CZK.
• Celkové pravidelné roční náklady jsou 75 434,66 CZK.
• Úroková míra na dlouhodobé aktiva je 4 %.
• Čisté roční nájemné je 104 565,34 CZK.
• Výsledná cena za celou nemovitost určená výnosovou metodou bude 2 614 133,43 CZK.

Poznámka k určování prodejní ceny:

Výnosová metoda není jediná, která může Pepovi pomoct určit prodejní cenu za pozemek. Metoda mu poví, kolik peněz by měl vložit do peněžního ústavu při dané úrokové míře, aby dostával roční rentu ve výši jeho čistých měsíčních výnosů 15 000,00 CZK.

Prodejní cenu je možné dále určit na základě nákladové metody (kolik by dnes stálo vybudování nemovitosti), a nebo na základě porovnávací metody, kdy sledujeme ceny podobných nemovitostí v podobné lokalitě, ...