Výpočet ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici

Pomocí výpočtu ekonomické efektivnosti pro koupi nemovitosti na investici zjistíte, jak výhodné je vybranou nemovitost koupit na pronájem. Jinak řečeno, zjistíte, návratnost vložených prostředků do koupě nemovitosti.

Výnosnost koupě nemovitosti na pronájem závisí na těchto faktorech:

1. V první řadě je to samozřejmě kupní cena nemovitosti. Čím nižší je cena, tím je koupě výhodnější.
2. Výhodnost dále závisí na výši nájmu, za který dokážeme nemovitost pronajímat. Čím vyšší nájem (příjem), tím je koupě výhodnější.
3. Vlastnit nemovitost vyžaduje udržovat nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že je potřeba platit za opravy, údržbu, pojištění, daň z nemovitosti a za správu nemovitosti. Čím nižší jsou tyto výdaje, tím je koupě výhodnější.
4. Způsob financování má velký dopad na výhodnost investice. Poměr vlastních a cizích prostředků ovlivňuje výhodnost investice. Samozřejmě platí, čím levnější úvěr, tím lepší.
5. Všechny předcházející faktory může kupující ovlivnit svým rozhodnutím. Tržní míry však ovlivnit nedokáže. Jde o tržní dlouhodobou úrokovou míru, která je alternativou vůči koupi nemovitosti. Vůči této míře porovnáváme výhodnost koupě vůči výhodnosti uložení peněz do peněžního ústavu s dlouhodobým úročením. Úroková míra se však snižuje o míru inflace a dále hovoříme o realné úrokové míře. Čím nížší je reálná úroková míra, tím výhodnější je koupě nemovitosti.

Příklad 1:

Pepa chce koupit v Praze dvoupokojový byt v novostavbě za 3 500 000,00 CZK. Koupě bytu je pro něho investicí, vydělávat bude na pronájmu bytu. Uvažuje o nájemném 20 000,00 CZK měsíčně. Pepa potřebuje vědět, jak nejvýhodněji koupit tento byt. Počítá s tím, že může dostat hypotéku na 20 let až do výšky ceny bytu při úrokové míře 5 %.

Investování jen vlastních prostředků

1. Pepa nejprve zjistí, jak výhodné by bylo zaplatit investici z vlastních peněz. To znamená, že nebude mít žádný stavební úvěr ani hypotéku.
2. Namodelovat příklad bez úvěru
3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 25 let.

Investování jen cizích prostředků

1. Pepa zaplatí plnou cenu bytu z hypotéky. Nepoužije vlastní prostředky.
2. Namodelovat příklad jen s úvěrem na 20 let
3. Investice do nemovitosti se mu vrátí až po více než 30 letech. Investici pokrýt jen z cizích zdrojů se Pepovi nevyplatí.

Investování vlastních i cizích prostředků

1. Pepa zaplatí část ceny bytu z vlastních prostředků a část pokryje hypotékou. Pepa vyzkouší různé rozdělení mezi vlastní prostředky a hypotéku a rychle zjistí, že se mu investice nevrátí dřív jak za 26 let. Rád by na koupi bytu dal co nejméně vlastních prostředků tak, aby se investice vrátila do 26 let. Vyjde mu vložení 2 500 000,00 CZK z vlastních prostředků.
2. Namodelovat příklad s úvěrem na 20 let a vlastními prostředky
3. Investice do nemovitosti se mu vrátí do 26 let. Pepa si vezme hypotéku na 1 000 000,00 CZK a zbytek doplatí vlastními penězi.

Příklad 2:

Petr plánuje koupit v Praze na Smíchově garáž na pronájem. Zjistil si, že nájemné může stanovit na 2 000,00 CZK měsíčně. Petr od investice požaduje, aby se mu vrátila do 10 let. V jaké cenové hladině si může dovolit koupit garáž?

Budeme předpokládat, že na údržbu půjde 0,75 %, pojistné bude 1 000,00 CZK ročně, daň z nemovitosti bude 200,00 CZK.

Investování jen vlastních prostředků

Pokud by Petr investoval jen svoje vlastní peníze, cena garáže by mohla být maximálně 160 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad bez úvěru ]

Investování jen cizích prostředků

Pokud by Petr investici pokryl v plné výši úvěrem, cena garáže by mohla být maximálně 260 000,00 CZK.

[ Namodelovat příklad s úvěrem ]

Přehledové tabulky