Výpočet ekonomického nájemného
Výpočet ekonomického nájemného určí výši nájemného pro nemovitost, které pokryje náklady spojené s chodem nemovitosti a zároveň přinese i očekávaný výnos z pronájmu.
Ekonomické nájemné:
Ekonomické nájemné je takové nájemné, které pokryje vlastníkovi náklady spojené s chodem nemovitosti (náklady plynoucí z vlastnictví a z pronájmu nemovitosti) a přinese mu požadovaný výnos z kapitálu, který byl vložený do obstarání nemovitosti.
Ekonomické nájemné se může lišit od tržního nájmu. Není v něm například zahrnutá atraktivita lokality kde se nemovitost nachází. Porovnáním ekonomického a tržního nájemného zjistíte, zda se vyplatí investovat do koupě nemovitosti na pronájem. Pokud je tržní nájemné nižší než ekonomické, je investice nevýhodná. Pokud je tržní nájemné vyšší, investice se vyplatí.
-
Celkové roční náklady se skládají ze součtu nákladů na
- údržbu a opravy
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovistosti
- správu nemovitosti
- amortizace nemovitosti (cena nemovitosti * procento amortizace)
- Čisté roční nájemné je suma, kterou chceme ročně vydělat na pronájmu. Vypočte se jako cena nemovitosti * míra kapitalizace. Můžeme to porovnat se zhodnocením, které bysme získali, kdybychom zhodnocovali sumu za nemovitost v bance na účtě.
- Hrubý roční výnos z nájemného je suma celkových ročních nákladů a čistého ročného nájemného.
- Roční ekonomické nájemné je hrubý roční výnos z nájemného ošetřen o riziko, že nemovitost nebude část roku pronajmuta. Spočte se jako hrubý roční výnos * riziková prémie. Pokud bude nemovitost pronajmuta po celý rok, riziková prémie je rovná 1.
Příklad:
Jarda si koupil byt na pronájem o rozloze 60 m2 za 2 000 000,00 Kč. Potřebuje určit výši nájemného pokud chce dosáhnout míru výnosnosti 5,6 %. S bytem má tyto roční náklady: 4 000,00 Kč na opravu a údržbu, 1 500,00 Kč na pojištění, 200,00 Kč na daň, 1 000,00 Kč na správu. Na amortizaci dává ročně 1 % z ceny nemovitosti. Byt je v dobré lokalitě. Jarda se nebojí neobsazenosti, proto riziková prémie bude rovná 1.
Měsíční ekonomické nájemné vyšlo Jardovi 11 905,08 Kč. To je pro Jardu dobrá zpráva, protože na trhu se podobné byty pronajímají za 12 000,00 Kč. Investice se Jardovi vyplatila.
